隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的出臺，農村農業(yè)開發(fā)走到了市場的聚光燈下，各路社會資本紛紛以“城市包圍農村”之勢進場，或發(fā)展山野民宿，或推出共享農莊，或興建田園綜合體，為城市消費者提供心靈休憩、生態(tài)靜養(yǎng)的農味兒產品，我們不禁疑惑，農村用地還能玩出這么多花樣？

（一）耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關的生產

     耕地主要以從事農業(yè)生產為主，保障糧食生產安全，在康養(yǎng)、旅游開發(fā)方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田（基本農田），建設連片面積達到一定規(guī)模的，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，利用一定比例的土地（重慶政策規(guī)定不超過5畝）開展觀光和休閑度假旅游、康養(yǎng)、加工流通等經營活動。

     同時，項目對環(huán)境影響不大，遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當?shù)氐慕洕l(fā)展有一定促進作用的，對于其他農田的利用，當?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業(yè)項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業(yè)經營形態(tài)。

（二）林地：近林不進林，靈活開發(fā)

     林地是森林的載體，起到生態(tài)涵養(yǎng)、防風固沙、林業(yè)生產等功能，最具開發(fā)價值的是那些森林茂密、生態(tài)優(yōu)美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區(qū)。

    對森林旅游來說，林業(yè)用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養(yǎng)生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發(fā)揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養(yǎng)生基地試點。從市場發(fā)展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養(yǎng)生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。

     在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養(yǎng)生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設施。

森林體驗與森林養(yǎng)生產品支持發(fā)展方向

     這個問題如何解決呢？“溫州模式”為我們提供了一種可以借鑒的方法，即實行重大項目規(guī)劃“近林不進林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質生態(tài)資源，又不占用建設用地指標，通過地方政府規(guī)劃配合，把建設項目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設用地上。這也類似于杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法；如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門申請，依法辦理建設用地審批手續(xù)，并繳納森林植被恢復費。

（三）低丘緩坡地：點狀供地，垂直開發(fā)

   我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發(fā)為建設用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一。

     以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當?shù)剞r房改造而成，園區(qū)內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。

總結：在現(xiàn)行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：

（1）不改變土地性質

     土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經濟組織內，因此，社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。

（2）改變土地性質

     建設康養(yǎng)、旅游項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游、康養(yǎng)項目納入建設用地協(xié)調清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃進行對接與協(xié)調，通過土地利用規(guī)劃的調整，實現(xiàn)農轉用和土地征收。

（四）集體經營性建設用地：量小可直接入市

    2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區(qū)試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區(qū)、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經驗。   以成都市郫都區(qū)為例，該區(qū)對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用于房地產開發(fā)，只能用于旅游、商業(yè)、工業(yè)等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰(zhàn)旗村一宗集體經營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權，規(guī)劃打造集美食體驗、農業(yè)觀光、休閑度假于一體的鄉(xiāng)村旅游綜合體項目。

（五）宅基地：量大可做文章多

  目前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

閑置宅基地或宅基地整理結余的建設用地可直接開發(fā)利用，發(fā)展休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài)。